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樓盤名稱與房地產服務商標相似是否構成侵權

我是一家房地產公司的行政人員。2005年我公司投資開發了住宅小區，經過市地名委員會辦公室批準，我公司將該住宅小區定名為“紐約地帶”。后來我公司還向國家工商行政管理總局商標局申請注冊“Newyork紐約”商標，商標局于2006年10月20日核準注冊，商標核定服務項目為不動產出租、不動產代理、住房代理、不動產中介、不動產評估、不動產管理、公寓出租等業務范圍。后來，我公司在本地享有較高的知名度，開發的名為“紐約地帶”的住宅小區曾獲得各種榮譽，受到廣大消費者的信賴。
前不久，我公司發現本市另一家房地產公司在其開發的住宅小區的大門口、每棟樓的樓身、入口處及售樓廣告上都有“紐約花園”的圖文標識。我公司認為，某房地產公司未經我公司同意，使用與我公司注冊商標幾乎相同似的樓盤名稱，很容易造成公眾混淆，侵犯了我公司的商標專用權。于是我公司派我去與某房地產公司交涉，要求其停止侵權，立即銷毀侵權標志。但是某房地產公司認為，2006年9月20日市地名委員會辦公室向其頒發《地名使用批準書》，批準其開發的住宅小區使用“紐約花園”的標準地名，后來市房屋土地資源管理局還向其頒發了“紐約花園”住宅的外銷商品房預售許可證，這些表明其使用該地名是經過有關行政部門審批的，不構成商標侵權。我想咨詢一下，從法律的角度來看，某房地產公司使用與我公司商標相似的樓盤名稱及其標識的行為是否合法?現在某房地產公司使用“Newyork紐約花園”進行房屋銷售確實給我公司造成不利影響，使得我公司的好幾個房地產項目面臨停止運作的境地，我公司該怎么辦好?
《地名管理條例》第3條:“地名管理應當從我國地名的歷史和現狀出發，保持地名的相對穩定。必須命名和更名時，應當按照本條例規定的原則和審批權限報經批準。未經批準，任何單位和個人不得擅自決定。”
《商標法實施條例》第49條:“注冊商標中含有......地名，注冊商標專用權人無權禁止他人正當使用。”
《關于保護服務商標若干問題的意見》第7條第2款:“......以正常方式使用商號(字號)、姓名、地名......不構成侵犯業務商標專用權行為，但具有明顯不正當競爭意圖的除外。”
《民法通則》第118條:“......商標專用權......受到剽竊、篡改、假冒等侵害的，有權要求停止侵害，消除影響，賠償損失。”
判斷樓盤名稱是否構成對房地產商標專用商標的侵權，關鍵是看使用樓盤名稱的開發商提供出售樓盤的服務時會不會與商標使用方的服務發生混淆，以及使用樓盤名稱是否有合法、正當的理由。
(一)開發商將地名作為樓盤名稱使用應當合法合理，不能有不正當競爭意圖，否則就構成侵權。
首先，雖然某房地產公司以其得到行政部門批準使用“紐約花園”的地名，不可能構成商標侵權的說法不正確。貴公司的“紐約Newyork”商標是根據商標法取得的房地產服務商標，根據《商標法》第4條第3款的規定，服務商標和商品商標同樣應當受商標法的保護。而某房地產公司使用“紐約花園”的地名，是根據國務院頒發的《地名管理條例》第3條的規定，經過地名管理機構即市地名委員會辦公室批準取得，無論是法律依據還是取得程序方面，貴公司取得的“紐約Newyork”商標專用權的效力都比某房地產公司取得的“紐約花園”的地名使用權的效力更強。嚴格來說，某房地產公司取得的地名使用權的實質并非是權利，而是政府的一種審批和認可，其不能成為排除某房地公司使用該地名的行為侵犯貴公司的商標專用權的依據。因此，某房地產公司以其得到市地名委員會辦公室、市房屋土地資源管理局等等行政部門批準而使用“紐約花園”地名不構成商標侵權的說法是不正確的。
其次，某房地產公司使用與貴公司注冊商標相似的地名不合理法。雖然根據《商標法》第49條的規定，雖然貴公司“紐約Newyork”商標中含有地名，該地名屬于公共領域詞匯，貴公司不能壟斷使用該地名，其他人可以合理使用該地名。但是，某房地產公司開發的住宅小區使用“紐約花園”為地名，實際上“紐約花園”是該住宅小區的“名稱”，其使用的該名稱又與同樣從事房地產的貴公司的“紐約Newyork”商標相似，這樣會使消費者誤認是貴公司出售的樓盤。另外，貴公司“紐約Newyork”商標的聲譽在一定程度上為“紐約地帶”樓盤的知名度的提高產生一定的影響，某房地產公司在貴公司獲得“紐約Newyork”商標將近一年后，才取得“紐約花園”地名，并且還在相同的城市使用，這不得不認為某房地產公司有利用貴公司“紐約Newyork”商標的知名度獲得商業利益的嫌疑。因此，某房地產公司使用幾乎同貴公司的注冊商標相似的“名稱”的行為，不屬于商標法中所規定的合理使用，相反卻有明顯不正當競爭意圖，根據《關于保護服務商標若干問題的意見》第7條第2款的規定，某房地產公司侵犯了貴公司的商標專用權。
最后，某房地產公司既然有侵權行為，就應當承擔侵權責任。某房地產公司開發的住宅小區使用“紐約花園”的地名，與貴公司的房地產服務商標幾乎相似，其使用行為侵犯了貴公司的商標專用權。根據《民法通則》第118條的規定，貴公司可以要求某房地產公司停止侵犯注冊商標專用權的行為，立即銷毀侵權標志，并且向貴公司賠禮道歉，消除因侵權而給貴公司帶來的影響，并賠償侵權損失。
(二)為了及時制止商標侵權行為，商標注冊人貴公司可以向人民法院申請訴前停止侵犯注冊商標專用權。
貴公司有證據證明某房地產公司正在實施侵犯貴公司商標專用權，如不及時制止，將會使貴公司的好幾個房地產項目面臨停止運作，為此遭受難以彌補的損害，這時貴公司就可以先向人民法院申請訴前停止侵犯注冊商標專用權，使貴公司的合法權益及時得到保護，減少損失。貴公司在申請訴前停止侵犯商標權時，應當注意以下幾點:
1.貴公司應當向某房地產公司侵權行為地或者某房地產住所地(即其主要營業地或者主要辦事機構所在地)對商標案件有管轄權的人民法院提出訴前責令停止侵犯注冊商標專用權，否則如果選擇沒有管轄權的人民法院起訴，貴公司必然會因人民法院不予受理而耽誤時間。
2.貴公司要充分提交充分的證明材料，不然有駁回申請的風險。在申請訴前停止侵犯商標權時，貴公司要提交申請書、貴公司享有“紐約Newyork”商標的權利證明、某房地產公司實施商標侵權行為的等證據。申請書中應當載明貴公司與某房地產公司及其基本情況、申請的具體內容、范圍和理由等事項，申請的理由應當包含某房地產公司侵權行為如不及時制止會使貴公司合法權益受到難以彌補的損害的具體說明。
3.貴公司向人民法院提出訴前停止侵犯注冊商標權的申請時應當向法院提供擔保，如果不提供擔保，則有駁回申請的可能。
4.貴公司在人民法院采取停止侵犯注冊商標權后15日內應當向該法院提起訴訟，否則人民法院會解除停止侵權措施，并且如果給某房地產公司造成經濟損失，貴公司還要承擔賠償責任。
5.貴公司向法院提出訴前停止侵犯商標權后，如果法院裁定不予受理，貴公司可以在收到裁定之日起10日內申請復議一次。值得注意的是，復議期間不停止裁定的執行。
商標能為企業帶來超額利潤，商標所有人依法注冊而取得的商標專用權是企業的一種無形資產，這種無形資產被他人侵占后，將會或多或少給企業帶來損失。因此通過協商、起訴或者向工商行政管理部門投訴這三種途徑，將會使自己的商標專用權得到維護。

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