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摘要：文章闡述了我國留置權、合同法第286條、業主支付保證擔保的有關問題，并認為不動產留置應是登記留置權而不是占有不動產。我國物權法應設立不動產的施工留置權，以解決工程拖欠款問題。

關鍵詞：物權法 不動產留置 施工留置權 工程拖欠款 工程擔保

2005年7月10日，全國人大常委會公布了《中華人民共和國物權法(草案)》(下稱物權法草案)，向社會公開征求意見。作者認為物權法草案應設立不動產施工留置權，以解決工程拖欠款問題。本文就此進行探討。

1承包人優先受償的法律性質問題

我國《合同法》第286條:“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

關于承包人優先受償的法律性質，學術界一直爭論不休，主要有三種觀點:一是法定抵押權說，二是優先受償權說，三是留置權說。這種爭論持續了許多年。由于法理模糊，《合同法》第286條的施行步履維艱。

2002年6月27日《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”

這樣的司法解釋引發了更多問題。例如，有些業主自行采購材料設備，因為供應商沒有優先受償權；有些銀行不愿意辦理不動產抵押貸款業務，因其受償權劣于承包人。而成功拍賣業主工程的案例也不多見。