由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2004年開展中國房地產品牌價值研究以來，已持續進行了五年，研究成果引起了社會各界的廣泛關注，對鞏固企業品牌形象、提升品牌忠誠、強化行業地位發揮了重要作用。

中國房地產TOP10研究組在總結2004-2007五年研究經驗的基礎上，進一步完善了2008中國房地產品牌價值研究的方法體系。9月20日-21日在北京五洲皇冠假日酒店舉辦的“2008中國房地產品牌價值研究成果發布會”以及同時召開的“中國房地產品牌發展高峰論壇”，將為中國房地產企業在新的市場環境下如何進行品牌定位和科學管理帶來新的啟示。

以下是中共中央黨校經濟學部副主任、中共中央黨校經濟研究中心秘書長韓保江先生在發布會上的發言：

當前中國的經濟發展受世界經濟的影響，就中國來講應該是撲朔迷離，如何把中國經濟看清楚，從三個方面講一下。一個是把世界對中國經濟的影響以及因素梳理一下。從去年美國次貸危機以來，次貸負面的影響，由開始局限在美國，現在向世界各國蔓延，特別是與美國經濟密切聯系的西方國家，最近雷曼兄弟國際集團、美菱這一系列的金融地震，對整個世界經濟的不確定性，對整個西方經濟的影響是明顯的。歐元區與日本半年經濟報出來后，發現所有發達國家都處在零增長或者負增長邊緣，在這樣的因素下如何看它的影響。

當前世界對中國經濟的影響主要三個方面，一個方面是次貸對世界經濟的拖累。上午聽到一些學者把次貸是什么東西給大家講過了，次貸是美國細分市場中，對信用不佳的人形成的房貸市場，有鮮明的標準，美國發放房貸有三個標準，一個綜合性評分，一個負貸水平，還有是他的資料是否齊全，三個標準在美國次貸市場上劃分為優質市場。美國去年房貸市場最火爆的時候，大的房貸總規模在10萬億，優質房貸占80%，第二類是優質與次貸之間，大概占5%左右，5千億左右。我們關注的次級房貸，信用水平低于660分，負債率55%以上，按揭成分大于85%，稱為次級房貸。這在美國應該屬于下九流，或者收入不太穩定、信用不太好，這些人形成的房貸。

這個房貸為什么在美國火起來，我們分析應該有四個原因，一個是美國人購買房子的欲望非常強勁，第二美國為了刺激經濟長期采用低利率政策，使得房貸融資成本相對較低，這也是刺激房貸膨脹的重要原因。第三也是根本原因，美國房地產價格在05年之前，或者05、06年的時候，一直高居不下，使得房地產本生不僅具備了居住的性質，很重要程度具有了投資性。在這種情況下，刺激一些收入不高，并且信用不好的人敢于進入特殊商品的購買。第四個原因是它的金融管制，由于次級房貸市場的競爭，加上金融機構為了獲得更多的貸款資源，擴大自己的貸款市場，放寬貸款的審查所導致的比較松動的貸款條件，也刺激了原本就沒有貸款資格的人獲得了很大的貸款支持。

正是以上四個原因，使美國次貸非常活躍，但是次貸的活躍并不注定一定會暴發危機，它暴發危機的原因是什么呢？我們來看兩個根本原因，一個原因是美國因為經濟導致它的房地產不景氣，房價下跌和在04年，多年采用低利率之后，采取加息政策所導致的融資成本上升，流動性減弱，是它的致命點。大家看美國房地產價格指數很高的時候，由于價格很高，導致美國人對住房投資的欲望。但是價格下跌，下跌很顯然，直接影響它再融資的數量。

第二是它的加息環境，美國正好這個時候又處在加息的年份里，由于次貸，貸款時間為三十年，前兩年或者三年一般是固定利率，三年后往往采用浮動計息方式，往往在利息低的年份，03、04年貸的房貸，到05年、06年就進入了在高利率情況下進行符市計息，導致貸款成本增加。這形成了一個循環，原來房價上漲時，審查比較放松，信用不好的人獲得貸款，盡管提高了月供，因為房價上漲可以重新評估，從銀行貸款獲得更多的貸款，用新貸款還舊貸款，這個鏈條不斷。但是在美國房價下跌的情況下，這個循環就崩潰了。這是房貸本生為什么出現問題的重要原因。房價下跌，加上加息環境，形成循環破裂，這埋下了次貸產生的根源，如果這種根源最初還是有限的，只是在房地產金融系統內部，那么好了，這樣一種狀況，就是第二個根源，次級放貸的證券化。

我給大家做了一個圖，什么叫證券化，假定這是資產，經過面包師加工成各種各樣可以再買賣的標準債券。這是原來的房地產貸款，特別是次級房地產貸款，經過面包師加工生產出這樣的標準產品，按照收益率，越往下收益率越高，越往上信用水平越高，相應越收益率高的風險越高，收益率低的風險就低。大家想想，這樣一種產品生產出來拿到市場去賣，對于不太懂金融的老百姓持有債券的人，就像老百姓到市場買白菜一樣，什么便宜買什么，老百姓在這樣的債券市場上，更多老百姓買了信用水平不太高的債券。原本都是次貸形成的垃圾貸款，打擊貸款形成垃圾債券，大量被一些社會機構、保險機構所持有。如果你只來一輪證券化倒罷了，它又在原來次貸形成債券的基礎上又請了加工師又進行了一次加工，就是原本不太好的債券經過再加工，又被社會買走。這種情況下，一次次證券化，一次次使后來形成的債券與原始債券越來越偏離。當某個鏈條出現斷裂，那么就出現問題了。最初引發次貸的兩大公司出現風險后，股價，最好的年份100多美金一股，跌的時候大概3、4元。

受房貸相關金融機構的影響，與它們相關的金融機構股市也跟著跌蕩，股市跌蕩反映到金融市場上，在這種跌蕩面前直接沖擊的是房地產。美國房地產銷量在05年之后一路下滑，由于銷售的下滑就導致美國直接經營房市大的公司受到影響。在這樣的影響下美國房地產價格一路下跌。由于美國房地產是拉動效應很強的，是勞動密集型產業，由于房地產業不景氣，美國實業就上去了，這就是次貸的鏈條。所以為什么引發一輪輪越來越糟糕的金融形勢，就是受這鏈條影響。

因為美國人沒有儲蓄，他們經過靠穩定收入預期來獲得消費來源，由于受次貸影響，首先資產貶值，住房貶值，手力持有的股票下跌，失業率提高，大大降低了美國人收入的預期，在收入不穩定的預期下，作為消費者很理性，那么就緊縮自己的收入。由于美國經濟動力80%來自于消費，消費一緊縮，美國經濟動力不充分，就為它后來的衰退帶來了根源。今天早上布什發布關于美國金融形勢演講中用了這樣一句話，說這次對美國的打擊是幾十年來最嚴重的一次經濟危機，由于這種原因就很自然的使美國經濟陷入非常糟糕的狀態。由于美國次貸危機的不確定性也必然增大世界經濟的不確定性。

大家看各種各樣的信心指數，一路下跌。由于美國經濟大概占世界經濟的四分之一到五分之一，作為世界經濟的發動機，美國一發力必然拖累世界經濟。許多跡象表明，歐美、日本都出現不同程度的負增長，日本由于負增長，首相不得不離職。這次危機不僅帶來經濟的打擊，對于政治的打擊也很大。

另外看世界要看當前世界物價高漲的形勢，目前石油價格高位運行，石油價格導致由于石油牽動的消費，生產資料帶來的高位運行，這對世界的影響非常大。這是今年前第一季度全球大宗商品價格的漲價，大豆在03年比01年只漲了37%，08年漲了190%，小麥漲了260%，鋁、原油都有大量增長。世界經濟進入了七十年代以來再一次經濟停滯和通貨膨脹并行的時期，確實是影響世界經濟最困難的時期。加上美元的發行和美元貶值，這種情況下聯合國預測，今年樂觀估計增長1.8%，由于中國是世界第二大貿易大國，凈出口占60%以上，加上中國眾多產品對于國際市場極高的依存程度，這樣全球的通貨膨脹不可能不輸入到中國來。

看看大豆，99年進口量占國內消費量不到18%，現在已經接近70%，過去買豆油30，現在就要80、90元。石油進口的依存程度達到60%，這樣高價格、高依賴程度必然增加了中國的風險。前一段與軍事方面專家座談時，大家發現，特別是石油這個東西，石油對于中國的風險，有人說有三個問題要清楚回答出來才行。一個是油價這么高能否運得進來，說我們中國經濟增長快，買得起。那么第二個問題，人家是否賣給你，由于中國的崛起，世界對中國的崛起原本存有疑慮，中國大量能源采購，包括到國外的油田開發，發達國家、發展中國家都有戒心。現在有人講，即便你買得到，是否能運得起。現在進口1.7到1.8億噸，80%從馬六甲海峽運進來，大家看看地圖就知道，幾乎都是美軍基地，不算海盜，加傷害到，馬六甲運輸風險很大。所以軍事專家說，盡管我們經濟很發達，但是美國人卡著中國人脖子在游戲。

中國經濟的特點還是很鮮明的，一個特點是我們平常講的基本面，就是經濟的快速增長仍然是我們主要的趨勢，盡管現在受次貸危機的影響，但是支持這一輪高速增長的條件還是非常雄厚的。中國經濟增長，其中包括房地產，推動這一輪增長我看四個原因，一個原因就是中國居民消費結構的快速升級，這一輪拉動經濟的升級跟前三輪拉動經濟成長的動力是不一樣的。八十年代初推動中國經濟增長靠吃，農業的發展，到八十年代末期、九十年代初期是靠穿，靠輕紡工業，到九十年代后期，二十世紀初，是住與行。大家可以想想，在上一輪拉動經濟靠冰箱彩電，我們算一下冰箱彩電鋼材加在一起五百斤，現在一輛汽車至少一噸鋼材，進入汽車消費時代，很顯然對經濟拉動作用很大。

像歐美汽車普及率大概80%，中國汽車普及率每百戶家庭只有4.8部，我們不要說達到70%到80%，中國達到20%，中國需求的市場還是很強的。加上住宅建設，所以產業的支撐非常強。另外支撐這一輪經濟增長的還有一條，信息化。九十年代我一個同學下海，最初買一個大哥大，十年后的今天，一個普通農民，普通的市民都可以消費，而且消費的依賴性，有人說現在人沒有了手機，幾乎像沒有了半個靈魂，所以它對整個經濟的支撐很大。第三個支撐是我們政府城市化的加快，我們按照小康社會的標準，人均住房面積35平米，現在城市五億人中，平均住房面積才26到27平米，即便城市5億人實現小康社會，還要增大8到9平米，你算一下5億人，至少有40億平米。現在每年房地產供給量在5億平米，先有人達到小康水平，至少要蓋八到九年的房子。在未來二十年里，中國還有三到四億人進城，試想三到四億人進城，如果達到30平米到35平米，至少還要有100億平米的房子需要蓋，一年5億，一年就需要20年。所以城市化、工業化對中國經濟的支撐非常強。

第四是支撐中國經濟發展所有的條件，現在我們都非常充足，你說資本，現在中國是世界上資本最充裕的國家，我們銀行居民儲蓄18萬億，加上26萬億的企業存款，大概40多萬億銀行儲蓄。加上1.8到1.9萬億的外匯儲備，把這些都變成貨幣供應量的話，中國現在最不缺的就是資本，只要有好項目，好機會，有資本。這跟七十年代末期、八十年代、九十年代截然不同。另外我們有成熟的經濟，美國一個生產線搬過來，八個月可以準時生產，質量并不比美國差。再加上中國廉價勞動力，這些條件支撐著中國快速發展，即便現在有些調整，我說這種趨勢沒有辦法改變。

另外經濟效益好，第三是居民實惠多，只要我們政策調整對，老百姓購買越多，購買力越強，那么支撐內需越足夠。令愛進出口增長后勁足，三十年來我們把基礎設施建設，一些基礎產業的發展，達到了空前水平。印度總理辛格到北京來訪問，他看多中國基礎設施后非常感慨，印度要追趕中國，說萬事俱備之欠東風，說現代化國家所有條件都具備，我是民主國家，我講英語，另外我軟件業、信息業發達，但是我欠缺的東風是基礎設施的改善，我幾乎做不到中國這個水平。為什么？他說共產黨可以集中力量辦大事，我辦不了。他也看到很多印度的缺陷，但是解決不了。這我感覺我們后勁，從基礎產業到基礎設施的改進，為中國的發展奠定了基礎。

所有這些原因會聚到世界各大投資機構，中國經濟還能夠保持一個相當的水平，特別是08年，估計最低也在10%左右，不會太低。但是中國經濟有問題。第一通貨膨脹壓力很大，盡管現在有所回落，但是這種回落的基礎并不牢靠。第二投資過熱，信貸投放過多，順差過大，儲備過多的問題依然嚴重。另外股市振蕩，房市出現新的問題，我們股市幾經跌蕩，在一系列政策刺激下，現在剛剛回到2200點左右。第四是自然災害帶來的不確定性增大，中小企業倒閉所引發的失業矛盾在加劇。

如果這是表面問題，其實還有很多深層次問題需要我們解決，一個問題是三農問題，中國人吃飯的問題還是天大的問題，由于農民收入水平高低導致內需不足，這些矛盾依然是我們經濟生活中最突出的矛盾。第二區域發展不協調，區域差距擴大，區域矛盾日益突出。前一段時間我們到貴州，貴州很多干部聲討廣東干部，說西電東輸，污染了我們自己，你們賺了這么多財政收入不給我們補貼一些，貴州是全國收入水平最低的省份。

第三經濟發展不平衡，民生問題尖銳。第四人與自然發展不平衡，環境污染嚴重，經濟發展與環境承載能力下降的矛盾突出。全球污染最嚴重的30個城市，中國21個。污染像農村滲透，由于環境問題引發的民生社會沖突。因此環境惡化更我們經濟發展帶來很大的壓力，無論是水土流失，二氧化碳的排放，我們居世界前列，這些問題不解決確實會使問題越來越嚴重。特別是三鹿奶粉事件，總書記說，地方官員麻木不仁，商家喪心病狂。另外結構不合理，自主創新能力低，發展方式粗放。

這是中國人均資源占有狀況，這是中國產業結構狀況，第三產業發展很少，包括房地產在內的第三產業發展也很少。06年我們大概占GDP比重占全球5.5，能源資源消耗占15%。這種情況下，中國未來發展如何走，很顯然不能按照老黃歷，也不能按照外國的模式走。發達國家往往把他們的環境標準強加給我們，我們恐怕不能簡單接受，但是怎么發展，按照未來發展客觀的要求，中國必須加強科學發展觀的教育。今天上午溫總理做的報告，意思是馬上要進行非常強有力的科學教育實踐活動，必須要提高認識。

在這種形勢下，科學發展觀指導下，中國總得政策走勢，提出一保一防新部署，保障經濟增長，同時不會暴發通貨膨脹，如何平衡好，我們認為要想平衡好這種關系，關鍵要看以下幾個方面加大投入，一個要推行城鄉一體化建設。下一步城鄉一體化中，房地產發展選擇也確實需要研究。特別是馬上要召開三中全會，中心議題就是農村深化改革問題，在這改革中如何推進城鄉一體，如何推進中小城鎮的建設。

另外要著力轉變增長方式，提高技術和管理的經濟增長貢獻率，優化提升產業結構。全球發展趨勢是以服務業不斷增長，高收入我們從67到72，低收入國家都占50%以上，我們還不如低收入國家合理。第三要著力區域協調發展，加快推進中部崛起。第四要著力提高自主創新能力，加快創新型國家。

這是全球價值鏈的分配，按照附加值來看，由下往上，環境是倒三角，在這種大環境里，我們如何取舍，這對我們的挑戰很大。這是非常有名的微笑曲線，笑里藏著刀，你控制不好好處會被別人拿走了。這是我們的微笑，但是是苦笑，這說明我們產業分布非常不合理。

在這種狀況下怎么辦？就要解決科技投入的問題，要解決研發制度創新的問題，要解決創新人才的創新環境問題，我們創新環境不利于創新文化。第五著力節能減排，建立友好型社會。日本的節儉我們學習。另外著力擴大就業，健全保障制度，努力破解民生難題，第七著力提高居民收入，擴大內需。投資和消費比例非常不合理，第八要改革，第九要轉變貿易增長方式。總而言之，中國經濟問題很多，只要我們抱定科學發展的方向，采用積極有效的策略，我覺得中國經濟發展前景是美好的。